最近手机上频繁收到商品房预售广告，这在过去是很少见的。说明地震后，或者说国家的宏观调控政策已经奏效，记得前几天还看到新闻说深圳发展银行停止给深圳居民发放住房贷款。

      最近全国各地土地拍卖业出现罕见低潮，往往流拍或以底价成交，可见中国的房地产在这个夏天出现了一个低谷。

      说出现寒流也许开发商还不承认，说马上是拐点也许为时过早，我认为取消商品房预售制度可以达到釜底抽薪的效果，高高在上的土地价格和房价才能应声下跌，房地产商靠银行的钱买地，靠银行和购房者的钱赚钱的局面才会有所改变。

1.为什么能够预售？

       先看商品的定义，目前主要有以下二种不同的定义：（1）、商品是为交换而生产（或用于交换）的对他人或社会有用的劳动产品。（2）、商品是用来交换的劳动产品。 使用价值和价值是商品的两个基本属性，也称作商品的两个因素。

       当商品房还在修建中，还没有使用价值的时候，为什么就可以卖给消费者？这是否违背了经济学的基本规律？这在国际上是行不通的。

2.取消预售制度对开发商是严峻考验

         严格来讲，现房必须是已完成消防、绿化、规划等并进行了竣工备案，购买者可马上办证入住的房子。

        对资金充足的大开发商而言，从拿地到预售，至少也要一年多时间，如果现房销售，那周期至少延长到3-4年的时间，开发的资金成本和风险也会随之加大，因此对大开发商来说，赢利空间也会下降。

       但是中国的现状时，开发商以不到35%的资金翘动大市场，将建安成本不到1800元/平米（成都市价格：含土建承包商利润和剪力墙+框架结构）炒到8，9千，把每平米楼面土地价格加进去就可以知道开发商利润多大，因为容积率可以把看似高昂的土地价格降下来。

         所以有些开发商为了把成本作上去，把设计拿给自己在国外的子公司设计，就是为了把设计费做得离谱的高，以便对付价格部门的利润核算。

    所以成都市商品房的价格水分还大得很。

3.九成房产商靠预售活命

       有人说九成房产商靠预售活命，若取消预售，即意味着失去40%左右的资金来源，许多开发商会出现资金链断掉的危险。

       预售制度要求购房者为看到的一个沙盘模型而掏腰包，许多配套设施在开发上的宣传广告上那是天花乱坠美轮美奂恍如人间仙境，但实际交房时可能又是另外一幅景象。这无疑为未来的交易纷争留下诸多隐患。

   4.取消商品房预售制度的好处

        预售制度有开发商拿银行和购房者的钱去高价拍地，囤积居奇，导致土地价格飞涨而反过来抬高本已虚高的房价，让老百姓叫苦不迭，安居乐业的梦想变成痛苦的房奴。

        取消商品房预售制度可以大大抑制土地价格，因为开发商的资金不允许他到处囤积土地。

        取消预售后的现房交易，可以减少许多因为和售楼书上配套环境设施大相径庭的购房纠纷。

         也许，取消商品房预售制度是国家打压房价的的最后杀手锏。

         当然取消商品房预售制度会导致小开发商纷纷倒闭，然后形成一些地产寡头！他们是否会形成价格同盟也未可知！

（王鹰  2008-6-27成都）

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