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小产权房整治的空间规划路径

已有 4038 次阅读 2007-12-18 17:46 |个人分类:社会评论|系统分类:观点评述

 
一段时期以来,小产权房之争主要集中于土地和房屋所有权制度的改革。但土地和房屋所有权制度的改革并非一朝一夕的事。若有不慎,很容易因为各方面配套制度跟不上而引发新问题。
 
2007年12月11日,国务院下达命令,城镇居民不得到农村购买小产权房,小产权房的建设和买卖受到全面禁止。这样,国家针对小产权房的下一步对策,主要是治理已经购买和入住的小产权房。
 
在严格保护耕地和基本农田的战略背景下,那些占用耕地和基本农田的小产权房,因为无从实现耕地占补平衡,将实施拆除。从政策上来说,这个决断是比较容易的,难点在于其它类型的小产权房。
 
从空间规划的观点来看,小产权问题实质上是一个区域协调的问题。它涉及的问题主要有两方面。
 
首先,城乡规划布局的无序和失控。农村基层政府开发建设的小产权住宅通常非常分散,不利于基础设施和生活服务设施的集中布局,容易导致资源配置的低效和浪费,从而增加区域性基础设施的建设和运营成本,加重环境压力。要是这些额外成本不能被合理负担,可能产生外部不经济效果。
 
其次,小产权房的大量开发会加剧经济发达地区和落后地区的区域差异。小产权房的开发建设,主要是在经济发达、人口密集的大城市周边,而经济落后的偏远城镇周围却没有这样的条件。因此,各地基层政府获得的利益也就有了很大差别。而在国家没有介入的情况下,这种区域之间的差异不能获得调节。
 
据此,对已购小产权房的整治途径也应该着眼于上述两个方面进行研究。首先,要根据小产权房与城乡规划的关系和它所带来的基础设施的压力,向小产权房的购买者征收合理的基础设施增容费。其次,对已购小产权房征收土地出让金,由国家在各个地区之间实施重新分配。小产权房的业主在购买小产权房时,开发小产权房的农村基层政府已经获得一部分利益。因此,补交的土地出让金应该按照收益分配的比例由业主和基层政府共同承担。其中应由基层政府获得的部分,中央政府应以合理的征地补偿的方式予以返还。
 
另外,关于土地出让金的征收办法,可以考虑逐年缴纳。城市普通商品房正是由于一次性收缴土地出让金,才造成地方政府的“土地财政”和寅吃卯粮的局面。对于小产权房,如果财税方面的配套措施得力,逐年缴纳土地出让金是比较容易实现的。从某种意义来说,这也使小产权房的整治实现其积极意义。
 


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1 宋敦江

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